Vous avez choisi un architecte, éventuellement avec le concours de Gerontim, pour vous aider à trouver le bon partenaire. Celui-ci, assisté de son équipe, entreprend de concevoir le projet architectural, en plusieurs paliers d’étude. Il s’agit de la dernière étape avant le lancement des travaux, aussi est-il essentiel de garder le fil avec vos intentions initiales, abondamment réfléchies puis minutieusement rapportées dans le programme architectural.
Seul un suivi de conception architecturale systématique et ordonné permet de satisfaire à cette exigence.
1. Comment se déroule un tel suivi de conception ?
La conception architecturale se fait toujours selon trois paliers conventionnels : avant-projet sommaire (APS), avant-projet détaillé (APD), projet proprement dit et dossier de consultation des entreprises (PRO-DCE). La durée de l’ensemble peut aller jusqu’à un an. Aucune étape ne doit commencer sans que la précédente ait été dûment évaluée et validée.
Gerontim adopte la même procédure systématique à chaque palier : vérification de la complétude du dossier (plans et écrits) remis par l’équipe de maîtrise d’œuvre, puis analyse fouillée au regard des attendus du programme, évaluation des propositions de variantes, repérage des écarts et proposition d’actions correctives, tout ceci via une note détaillée. L’équipe de maitrise d’œuvre produit alors un dossier V2, également examiné par Gerontim puis proposé à la validation. En lien avec ce processus, une réunion de concertation est organisée avec vous et l’équipe de maîtrise d’œuvre.
2.Comment décrypter les plans et écrits remis par l'équipe de maîtrise d'œuvre, compte tenu de leur complexité technique ?
A chaque palier de conception (APS, APD, PRO-DCE), les dossiers remis sont plus détaillés, étoffés, sophistiqués. Ils ne peuvent être analysés sans les connaissances architecturales et techniques appropriées.
Les consultants Gerontim, programmistes ou architectes, sont parfaitement connaisseurs du monde de la construction, tout en étant spécialistes du secteur médico-social / personnes âgées. Ils sont ainsi particulièrement à même de faire le lien entre vous et l’équipe de maîtrise d’œuvre.
3. Comment maîtriser le coût et le planning du projet tout au long de la conception architecturale ?
Ces paramètres sont fondamentaux pour la viabilité économique du projet, dont le coût « toutes dépenses confondues » et le calendrier prévisionnel ont été estimés dès l’étude de faisabilité et réaffirmés lors de l’élaboration du programme architectural. Ils doivent faire l’objet d’une surveillance rigoureuse.
Gerontim, entre autres éléments, examine en détail à chaque palier de conception les estimations de coût et de planning produites par l’équipe de maîtrise d’œuvre, repère les dérives éventuelles, réclame les éclaircissements et améliorations nécessaires.
4. Peut-on s'écarter du programme ?
Comme dit plus haut, le projet conçu par l’architecte et son équipe doit se conformer au programme validé auparavant par vous. Or il arrive fréquemment que l’architecte, lors de la conception, propose des variantes, apporte de nouvelles idées, qui peuvent changer la perspective. Comment gérer cela ?
Le programme n’est en fait jamais totalement figé, au moins jusqu’à l’APD. On peut donc admettre des inflexions par rapport aux intentions initiales. Mais elles doivent rester modérées, la stratégie générale ne doit pas être remise en cause. En outre ces inflexions doivent impérativement être évaluées dans leur impact (notamment économique) ; Gerontim inclut cela dans ses analyses.
5. A quel moment doit-on déposer la demande de permis de construire ?
Le dépôt de la demande de permis de construire, puis son instruction par la mairie et l’obtention finale de l’arrêté de permis de construire, figent définitivement de nombreuses caractéristiques du projet. Il arrive parfois que ce dépôt soit fait au terme de l’APS.
Gerontim recommande de déposer la demande de permis de construire au terme de l’APD, beaucoup plus détaillé et complet que l’APS, qui aura permis de réfléchir à beaucoup plus d’aspects fonctionnels et qualitatifs du futur établissement. Un permis de construire obtenu sur la base d’un APS risque d’empêcher d’aboutir pleinement le projet.
A l’issue de cette étape de suivi de conception architecturale, vous disposez d’un dossier complet qui vous permet de consulter et choisir des entreprises en vue des travaux.
Lors de la réalisation des travaux, l’équipe de maitrise d’œuvre réalisera le suivi technique de leur exécution et la coordination des entreprises, mais il vous incombera encore et toujours de vous assurer de la conformité des travaux avec vos intentions fonctionnelles et qualitatives initiales. Si vous le souhaitez, Gerontim peut ici vous accompagner, en vous conseillant lors des multiples décisions à prendre durant le chantier, comme par exemple le choix des matériaux et équipements.
Par ailleurs, vous devrez assurer aussi un suivi administratif, juridique et financier des travaux. Gerontim peut vous proposer à cet égard un prestataire en cotraitance (conducteur d’opérations) qui prendra en charge ces tâches complexes.
Tout cela permettra de terminer l’opération dans les meilleures conditions.